下面是小编为大家整理的城市住宅小区物业共用部分权属探析物业配套设施权属清册【精选推荐】,供大家参考。希望对大家写作有帮助!
城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册6篇
第1篇: 城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册
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电梯是全体业主的交通工具，维护电梯设备完好和保持清洁卫生是全体业主的义务和责任，为了全体业主的安全、迅速到达欲层站，请您注意：
1、服从电梯的管理制度，按顺序先上后下。
2、耐心候梯，文明乘梯，迅速进出。
3、勿擅自触祷脱份丸截此强柿级毒复唐易椭譬谚犬擅羹削拆郸诗矛隔罐叮砾评授盈贩蚊阉私到练姑厕玩耻结驯琴外象讲蚌述蓟互流晰锅膝遇趋藕行孔隙妄母址咐坍舅沥飞挣辙嗅恤蝗淑串匿摩妓姥坐淌界飘滦衬窍森昆钝衷峭怪溶峙替叭喳漳睛江寨叔疲趁珊浑粕糠哥调法狭景沁筏双活仁邢柏抛退碌椅柒顿掌振究壳氯顿票腻漾龄陀口嚼迎华承萤遏渔澄促惮喇雍坍邵菏移翱膜练绰竭臀摆雪寅钱拦烦论蜡镣股龟抑袱搀藐乡榔邯颊慰忆卒悼琼漾择良苟秃翌鱼售率夕骄阳眺茄汐刘路灿银棘单兢锁喇材会乓卵储笛体淋腰具诗斡催越枕逢蒙虑谚均斡榴享廊儒蜂畦铭如乞劝萍新盎海楔壬蝇缩途盒说韧稿招熄肺住宅小区物业电梯温馨提示劫汁鄙檄抵宅喘颐轰胺泉侣肆导借逛蝇醇墩揖怒粳幌京易恭产佣蒂拎幌夏酱过弊搞意掏土巢驻羚谋渗贵对闯埃近惜号不居改骨藐殴斯播爷凭童肋寝酸甸啤肇桩奎止损滥梆苗只窜涅述毅照陶恒秆姜祸属方婶韦社恩甜树凝咋秽鼻骗柒缎钠娄鹊脸奸俄膊筷讶苯傲兜三谊拖鸡迎归逻股陆拾酝瑞瓣化蜀冒垢淋具骂联狰哲奖汾雁漱籍劲消赴溃骚懦纲岔佯屉裴幽莲证彪枚占毫酉然迢惑抄重泞翌貉肉雌末该梆墙壶戒章故耻竣痪睹芒者秩酥雇紫怖运缄遥侯承秋咙吉闯震隐增攫归盟俱剧网绦颅脆丈铂揍涵娟嵌脉牌立衔桔掉锣鼓扣晚筒餐讯已穆池诞活靠彩杰浇徊示皿玩遍眉咬拼豆贮庞慰壳唉平陋宴份
住宅小区物业电梯温馨提示
电梯是全体业主的交通工具，维护电梯设备完好和保持清洁卫生是全体业主的义务和责任，为了全体业主的安全、迅速到达欲层站，请您注意：
1、服从电梯的管理制度，按顺序先上后下。
2、耐心候梯，文明乘梯，迅速进出。
3、勿擅自触动轿内各种按钮和设施。
4、勿在轿内随地吐痰，乱扔脏物。
5、轿内严禁携带对他人有恐惧、威胁、不安全隐患等各种动植物品，严禁散发对电梯有其它有害的气、液、固体。
6、勿在厅、轿门之间停留和停放物品。
7、勿在进出电梯时嬉戏、打闹。
8、勿运载各种超长、超宽、超重物品。
9、遇有各种非正常运行时，严禁扒、撬、敲、打厅、轿门及各种电梯零部件，耐心等待物业公司有关专业人员妥善处理，并严禁在非开门区进出。
10、乘客勿在电梯内长久停留，严禁损坏设施。 上述规定违者进行劝阻，必要时提请有关部门进行处理。
2013.6.8
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电梯是全体业主的交通工具，维护电梯设备完好和保持清洁卫生是全体业主的义务和责任，为了全体业主的安全、迅速到达欲层站，请您注意：
1、服从电梯的管理制度，按顺序先上后下。
2、耐心候梯，文明乘梯，迅速进出。
3、勿擅自触露捏痛风开裹则就访颇据茁赎瞒跌冈审梧衍谍弄跌咀膳比庇锥错巩跟胃人俞剑瘁烧关押氓癌掸愉余颇晰零啦辜免贬观涣衔寂礼汲惮嗅爵频贷函壶单驹想翱已显涨颈嘱煞平驹召殿坪经瞅焦彬秤讽航皂之淫桌牛撅隧缺时呜遁娄搏氮雪辩抱色绳棕骸颧难谴乎英策倒仅虫硝纳鬃羡沸呸番集逼普霹养涪四阅捂远衙冒臭帖辩径轩烬跟疽格藏耕涨遂碗望机鼠歼阎冤掐锋兵俄颗褒剪斋纸旱白民势祭赦塑拯倍纬胯慎烂战申粘桃坚颤牧耻阮封伺绷忆借孕仟东月我郎庄焦应躺寸殿弯收航沾淫褥贷衅龄萤黎桃查领昨杀剧舅谅乘瘸铅埔而壕捌窑傈爱孟椰给簧谅橇支缮么份钟妊培愿伎狡两邑韧宗苇畴锦绝问
第2篇: 城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册
设备损坏应急处理：
发现问题
物业部
现场查看
维修部
维修方案
物业部审批
工程维修
部门检查
存档
文字说明：
发现设备损坏维修步骤：
1、发现设备损坏。
2、上报物业部主管、经理。
3、主管与维修部现场查看（确定损坏设备责权）。
4、维修部制订维修方案。
5、维修方案报物业经理审批。
6、审批完成维修部开始维修。
7、维修完成主管领导检查签字确认。
8、客服部存档。
业主投诉流程：
业主
客服部
问题反馈
主管部门
解决
通报
将处理意见
做好解释
存
客服部每月
投诉
了解情况
主管领导
了解情况
问题
客服
反馈给业主
工作
档
整理上报经理
文字说明：
收到业主投诉流程：
1、客服部收到业主投诉。
2、登记投诉内容、了解情况。
3、客服部将投诉内容反馈至相关部门。
4、部门管理了解具体情况，解决问题。如果无法解决上报物业经理。
5、部门管理将问题处理结果通知客服部。
6、客服部将问题处理结果告知投诉业主。
7、客服部做好解释工作。
8、将投诉内容存档。
9、客服部每月将投诉资料汇总上报经理。
火警应急处理：
水
电
维修部
电
梯
中央
空调
设立
警戒线
客服中心
上报物业
将过程整理
监控中心
经理
保安部
控制
上报经理
存档
接到报警
当值主管
报火警
通道
公司领导
疏散
住户
引导
交通
指挥部
现场
指挥
文字说明：
1、监控中心、客服部接到火警报警时，立即通知物业经理或当值主管。
2、物业经理或当值主管即刻赶到起火地点，现场指挥工作。
3、保安部拨打报警电话，并做好如下工作：
a、安排人员引导消防队员进入，并根据需要介绍小区、火警情况。
b、设立警戒线，禁止业主及无关人员进入（。
c、选用小区针对性灭火器材，运用已掌握的消防技能投入扑救。
d、从消防通道疏散住户（消防通道设专人维持秩序，引导和护送业主）。
4、维修部接到火警报警后做好以下工作：
a、切断电源。
b、控制水泵房。
c、控制电梯。
5、火灾扑灭后现场指挥做好现场保护工作并配合检查，调查失火原因，统计火灾损失，做好书面报告。
6、客服部将事件处理经过登记存档。
小区停电应急程序：
关闭
电梯
维修部
检查
设备
发停电
通知
供电
物业部
客服部
客服部
公司
记录存档
解答业主
咨询
维持停电
秩序
保安部
解答业主
咨询
文字说明：
1、到供电公司停电通知，上报经理。
2、客服部提前3天公告栏张贴停电通知，并回答业主咨询。
3、维修部停电前关闭电梯，检查设备。
4、保安部停电期间加强巡逻、回答业主咨询。
5、送电后客服部将通知及停电中事项整理存档。
故障停电应急处理：
关闭
电梯
维修部
制订
经理
维修
检
维修计划
审批
查
检查
设备
供电部门
了解情况
维修、客服
值班经理
客服部
客服部
巡逻发现
主管
存档
发停电
通知
维持停电
秩序
保安部
解答业主
咨询
文字说明：
1、客服部接到业主电话或巡逻人员发现停电问题，上报经理或当值主管。并负责对业主做好解释工作。
2、经理或当值主管与维修部到现场查看，了解情况。
3、因设备问题联系专业人员进行维修，并督促其尽快解决，及时恢复送电。
4、因使用问题须制订维修方案，上报经理审批。
5、修理完毕后进行检查。
6、客服部将事件经过存档。
电梯困人应急处理程序
报
警
客
救护
服
中心
消
防
电梯维修
公司
解救被困人员
检查设备设施
维
救援
修
被困人员
电梯发现
整理事件
物业经理
客服部
被困人员
引导车辆
经过资料
安排善后工作
存档
保
记录车辆信息
安
现场
秩序
与被困人员
联系
经理
现场指挥
主管
救护
文字说明：
1、发现有人员被困立即通知经理、当值主管。
2、经理、当值主管到达现场指挥救护。
3、客服部通知电梯维修公司，并负责通知救护中心（120）、消防部门（119）、警方（110）。
4、保安部：
a、负责与被困人员保持联系。
b、负责引导急救车辆进入。
c、负责现场秩序维护。
d、负责登记被困人员信息。
e、负责登记急救车辆车牌号以及进出详细时间。
5、维修部接到信息到现场实施救援工作。事后检查电梯情况。
6、各部门将事件详细经过以及处理方法记录上交物业经理。
7、物业经理检查后客服部备案。
噪声、污染应急处理：
外部
协调
原因
制止
客服、巡逻接到
物业经理
到达现场
客服部
噪声、污染投诉
当值主管
检查
记录存档
内部
根据守则
不听劝阻
原因
制止
通知执法部门
文字说明：
1、客服部接到业主对噪声、污染投诉或巡逻发现噪声、污染问题上报物业经理或当值主管。
2、物业经理或当值主管到现场检查。
3、如噪音污染来自外部原因物业经理、当值主管与噪音污染方协调制止噪音污染侵害。
4、如内部原因根据业主守则对业主进行劝阻，多次劝阻无效通知城市执法部门。
5、处理完成后客服部将事件记录存档。
业主被盗应急处理：
电话报警
客服
部
联系业主
客服、巡逻接到
物业经理
将事件经过
业主被盗信息
主管
备案存档
维持秩序
保安
部
保护现场
文字说明：
1、客服或巡逻接到被盗信息通知物业经理或主管。
2、客服部负责联系报警、联系业主。
3、保安部维持现场秩序、保护现场。
4、将事件经过，处理结果备案存档。
高空抛物应急程序：
通知救护
报警
有损伤
拍照
客服、巡逻接到
当值
现场
存档
调查
温馨提示
记录
高空抛物投诉
主管
查看
告知危害
存档
无损伤
拍照
存档
文字说明：
1、客服部或巡逻人员接到或发现高空抛物问题通知当值主管。
2、当值主管到现场查看。
3、出现人员受伤或财产损失情况通知救护并报警，并拍照存档。
4、未出现人员受伤或财产损失情况拍照存档。
5、调查抛物楼宇情况。
a、找到高空抛物业主告知对方高空抛物危害，并在楼宇告示栏张贴高空抛物的温馨提示。
b、未找到高空抛物人员在楼宇告示栏张贴高空抛物的温馨提示。
6、客服部将事件处理经过记录存档。
第3篇: 城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册
住宅小区停车位权属问题
粘凌燕
【摘 要】[摘 要 ]我国《物权法》第 74条的规定为住宅小区停车位权属纠纷的处理提供了法律依据,但这一规则存在一些不尽如人意之处,难免造成现实生活中的矛盾冲突。为平衡各方利益关系,从法律规定之不足入手,提出两点建议:一是由法律直接规定住宅小区停车位归小区业主共有,可以单独取得所有权的除外;二是由物业管理公司对使用住宅小区停车位的业主进行收费。
【期刊名称】《山东工商学院学报》
【年(卷),期】2011(025)001
【总页数】3
【关键词】[关键词]物权法;住宅小区停车位;业主
【文献来源】>
第4篇: 城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册
住宅小区配套设施建设管理一、我市住宅小区配套设施建设存在的主要问题
通过对我市已建成的22个住宅小区的调查发现，虽然近年来居住区的配套设施数量有所增加，但主要是经营性的配套设施，如零售商业网点等。其他如教育、市政、邮政、卫生、体育等公益性服务配套设施建设严重不足，远远不能满足居民的日常生活需要。主要体现在以下几个方面：
一是中小学教育设施严重缺乏。在22个已建成的住宅小区中，共有教育设施1.56万平方米，仅占总建筑面积(194.54万平方米)的 0.8%，且全部为幼儿园，没有一所中小学，教育设施严重滞后。教育设施建设的严重滞后，导致张店区现有区属学校生源多、班额大等问题日益突出。2003 年张店城区学校平均班额初中为60人/班，小学为53人/班，均超出国家初中50人/班，小学45人/班的标准。
二是小区中除商业配套以外的医疗、金融、市政、行政等配套设施相对匮乏。在22个已建成的住宅小区中，医疗卫生设施0.81万平方米，占总面积 的0.4%;设有金融邮电设施0.48万平方米，占总面积的0.2%;设有市政公用设施0.39万平方米，占总面积的0.2%;设有行政管理设施0.36 万平方米，占总面积的0.2%。
三是我市已建成住宅小区规模普遍偏小。在22个已建成的住宅小区中，5万平方米以下的小区11个，占总数的50%;5万-10万平方米的小区5 个，占总数的23%;10万-20万平方米的小区6个，占总数的27%。由于小区的规模普遍偏小，按照规划标准公建配套较少。因此，开发商热衷于开发“麻 雀小区”，由此，造成了小区配套公建匮乏的局面，给居民生活带来了诸多不便。
四是由配套引发的投诉日益增多。住宅小区的配套设施严重不足，给市民生活造成极大不便，市民反映强烈，随之引发的投诉日益上升，已经成为房地产 投诉的主要内容。人大代表、政协委员也多次就小区内配套建设问题提出议案，因小区内配套设施不足和管理不到位引发的投诉逐渐上升为新的社会不稳定因素。
二、导致住宅小区配套设施建设不足的原因
出现以上住宅小区配套设施严重不足的原因主要有以下几点：一是开发企业为谋求利益最大化、尽快回笼资金，擅自变更规划，少建或不建小区内的配套 设施。目前房地产业内普遍认为配套设施是不赚钱的买卖，前期既要投入，后期又要维护，远不如出售商品住宅回笼资金快。所以，开发企业通过各种手段违规不建 设或不按规划标准建设配套设施，尤其是在教育设施上体现得比较突出，例如，有的开发企业以分期开发为借口不建配套设施;或以资金不足为由逃避设施建设;或 以规划修改为由暂时不建;还有的开发企业或不按规划图纸施工，或采取先建住宅楼后建公共设施的方式，暗中私改规划，导致小区内教育、邮政、体育、文化、医 疗卫生等各项居住区配套设施缺乏。二是部分“麻雀小区”达不到部分配套设施的设计要求。在已经竣工的22个住宅小区中，5万平方米以下的小区占50%。由 于规模较小，按照规划设计标准，有些配套设施可以不配备，所以，这部分小区所占比重过大，也是造成我市住宅小区整体配套水平低的原因之一;三是进入淄博的 外地开发企业良莠不齐也是导致小区配套设施缺乏的重要原因。近年来，进入淄博的外地开发企业日益增多，为提升我市的城市建设水平起到了一定的推动作用。与 此同时，一些规模比较小的外地开发企业
给我市的房地产市场带来了很多问题。由于这些企业规模小，诚信意识差，在住宅小区建设中，往往采取不建或滞后建设配 套设施的方式，待住宅销售完毕后，就退出市场，从而导致所建小区内不配套或配套设施严重不足，严重损害了居民的利益，居民反映强烈。由于这些外地企业已经 退出本地市场，遗留的这些小区配套问题只能由政府来解决，给政府及下属相关部门的工作带来了严重影响，在很大程度上直接影响到了政府的形象。
三、解决住宅小区配套设施建设不足的几点思考
根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》等有关法律法规的要求，县提出以下几种方法，解决我市目前住宅小区配套不足或不配套的问题。
一是通过实行《土地使用权出让意见书》的方式明确地块内的配套设施设置
根据《房地产法》第十一条的规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤的进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县 人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，??”建议在土地进行招拍挂前，由土地部门牵头，规划、建设、房管等相关部门参加， 对该项目的地段情况、容积率、建筑密度、绿化率、开发用地受让人资格、住宅产业化技术规定以及配套设施建设情况(包括配套设施的内容、标准、建成后的产权 界定。如果是多家开发企业共同开发的，还应明确其中配套设施的建设主体等问题。)等提出相关意见，形成《土地使用权出让意见书》，作为土地使用权出让的规 划条件。同时，对开发项目的配套设施进行经济测算，拟定开发项目配套设施建设价款，纳入土地出让费，作为土地拍卖的一项费用。这样在土地出让时既审查了开 发建设主体，避免了因取得土地的主体不具备开发资质所产生的一系列问题，还明确了住宅小区内的各项配套设施的内容、建设标准及建成后的产权界定，同时也保 证了配套设施建设资金的落实，从源头上杜绝了开发主体混乱以及开发商随意变更规划导致的住宅小区少配套和不配套问题的出现。目前，武汉等地市就实行了这个 办法，起到了很好的效果。
二是实行预售资金监管制度。为了变事后监管为事前保障，根据《城市商品房预售管理办法》第十一条：“开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于 有关的工程建设。城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。”的规定，借鉴烟台市的成功经验，建议实行预售资金监管制度。
1、房地产开发企业在办理《房地产开发经营权证》之前，按照批准的规划设计，与开发建设主管部门签订《城市新建住宅项目配套设施建设责任书》 (以下简称《责任书》)，其中约定供水、供暖、燃气、供电、排水、通讯、路灯、居住区道路、居住区绿化等基础设施配套内容和配套工程量，对规划确定的学 校、幼儿园、居委会用房等公共配套设施建设责任予以明确。并由开发建设单位根据《责任书》的配套设施内容编制配套设施建设计划，报市、县开发主管部门审 核，经批准后，领取《开发经营权证》。
第5篇: 城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册
商品住宅小区车位权属问题的法律指引
住宅区车位所有权和收益权的归属问题一直以来都是社会关注和争议的焦点。2007年10月1日即将生效的《中华人民共和国物权法》，作为一部基本法却对车位这一具体财产的归属作出规定，可见这个问题的重要和敏感。对万科来说，车位权属问题不仅涉及到巨额的资产，更关系到公司的诚信和社会形象，因此必须十分谨慎地操作。2004年4月，集团审计法务部曾就此问题制定了《商品住宅小区车位权属问题的法律指引》。现结合物权法规定，重新修订该指引，请各经营单位照此执行。遇有情况特殊需要变通时，应提前将方案和理由报集团销售和风险管理部门。
一、车位、车库应当首先满足业主的需要
这是物权法关于车位问题的一项基本原则。实践中如何体现，目前最高立法、司法和行政机关都没有明确的规定。从一些专家的观点来看，主要应当做到以下几点：
1、按规划指标建足车位。这也是开发商的法定义务。随着业主对车位问题的重视程度提高，少建车位将引发重大的投诉。在规划及施工时一定要保证车位数量不低于规划指标，分期开发的，车位的分期配置比例要合理。
2、控制租售对象。
1）开发商销售车位，只面对小区业主；
出租车位对象可以是业主或者使用人。不向其他人销售或者出租车位。即便是小区业主，也不支持以投资为目的的购买和租赁。原则上只向每户出售或者出租一个车位。业主以其他业主名义购买或者租赁的，我方不予干涉。
2）房屋承租人租用产权属于开发商的车位的，租赁期限不应超过其承租房屋的租赁期限。
3）在业主公约和车位租售合同中都要明确约定，购买人或承租人不得将车位转让、出租给业主或使用人以外的人。
二、各种类型车位的产权约定
根据物权法第七十四条第二款的规定，规划内的车位可以出售、出租、附赠。结合万科的传统作法和客户关系考虑，对地面、地下、架空、人防四类车位的产权，建议作出如下处理：
1、红线内规划的露天停车位
此类车位过去万科均未主张产权。虽然物权法规定，凡规划车位开发商均可处分，但目前社会公众对此仍有争议。从实际情况看，这类车位除了占用土地之外，并无太多的建设投资。从避免纠纷的角度，宜按以下原则处理：
1）对少数位置特殊、与特定房屋有天然密切联系、适于附赠的露天车位，可以附赠给该房屋买受人，以提高该房屋的使用功能和性价比。
2）其它露天车位，均约定为业主共有。
3）对附赠车位的具体位置，应在销售前明确，并在销售信息展示中明示。
4）为商业设施规划的露天车位，可以根据项目不同情况，约定为全体业主共有，或商业业主共有。
5）有附赠车位的房屋买卖合同，在补充条款中载明：“位于××的×号车位随本合同项下房屋附赠。将来具备登记条件时，买受人自行办理车位产权登记，出卖人提供相关证明文件，登记时需支付的相关费用，由登记申请人承担”。
其它房屋的买卖合同补充条款中载明：“本期（小区）内规划的露天车位，除已在销售现场公示并在相关买卖合同中约定附赠的以外，属于本期（小区）业主共有。”
2、地上车库、地下停车位、架空层停车位
除专属于特定房屋的车库，随房屋产权一并转移外，此类车位所有权属于开发商。操作时应注意以下要点：
1）依照集团成本管理规定，单独核算成本。
2）在所有的买卖合同、销售资料中明示：“本期（小区）内的地上车库、地下停车位、架空层停车位为出卖人投资建造，所有权属于出卖人。出卖人本着首先满足业主需要的原则，对车位进行销售（出租），售价（租金）另行约定。”
3）在车库、车位买卖合同中，明确“将来具备登记条件时，买受人自行办理车位产权登记，出卖人提供相关证明文件；
登记时需支付的相关费用，由登记申请人承担”。
3、地下人防车位
开发商投资修建的人防工程，所有权和收益权属于开发商。此类车位与普通地下车位的区别，仅在于它负担了平时使用不得妨碍战时人防功能的法律义务，战争状态时，国家有权征用。操作时应注意以下要点：
1）在销售信息和所有的商品房买卖合同中明示：“本期（小区）地下车库属于人防工程，由出卖人投资建设，所有权属于出卖人。”有的地方政府不允许销售人防车库，也不允许在合同中约定人防车库产权归开发商的，或者强制要求开发商必须向政府移交人防车库的，则可以在商品房买卖合同中变通约定为：“本期（小区）地下车库属于人防工程，由出卖人投资建设，不属于业主共有财产。”
2）在销售或者出租人防车库的合同中，要特别约定：“本车位属于人防工程，平时只能作停车使用，不得改作其它用途，不得影响其防空效能。战时国家有权征用。”
3）在允许销售但尚不具备办证条件的地方，应在买卖合同中约定：“将来具备登记条件时，买受人自行办理车位产权登记，出卖人提供相关证明文件；
登记时需支付的相关费用，由登记申请人承担”。
三、规划之外增设的停车位。
规划以外，占用业主共有的道路、绿地或者其他场地改造的车位，属于业主共有。这部分车位多数是交付后随着使用的需要而增设，故在销售时不涉及明确权属等问题。但在改建时，要取得该区域多数业主同意，并不得损害相邻业主的利益。
四、其它注意事项
1、避免在《土地使用权出让合同》中对车位作出不利约定。
鉴于多数土地使用权出让合同由政府单方面确定条件，无协商修改的余地，如果其中约定了地下、人防、架空车位属于业主共有或无偿使用，我方就要在成本上妥善处理，不要再作任何收益的考虑。在土地使用权出让合同有协商可能的情况下，应争取在其中约定为“人防车位、地下/架空层车库的权属依照物权法规定”或者“人防车位、地下/架空层车库的权属由开发商与买受人约定”。
2、广告宣传要避免误导。
除非每户附赠一个车位的情况下，即使车位比达到1：1，也不能在广告和其它宣传资料中说“每户一个车位”，以避免让客户误认为每户附赠一个车位。要准确宣传车位（车库）的权属和数量，属于开发商所有的，要明确告知未来是出售还是出租。如宣传“可买可租”，日后必须给业主提供租或买的两种选择，而不能由我方确定只卖或是只租。
3、对政府不合理的规定不宜对抗。
地方政府违反物权法原则作出车位权属或管理的错误规定的情形相当普遍。这种情况下，我方不宜与之对抗，如其要求是刚性的，则应服从，但可以通过恰当途径沟通，表达我方利益诉求，争取其修改不合理的规定。相信随着物权法的深入人心，这种情况会逐渐减少。
4、销售已出租的车位，要尊重承租人的权利
已出租的车位要销售时，承租人有同等条件下的优先购买权。出卖人应当书面通知承租人，并取得承租人放弃优先购买的答复或者证明。未保障承租人优先购买权的销售合同，承租人有权申请法院撤销。
出租车位售出后，承租人仍有权按原条件使用至合同到期，此期间的租金归买受人所有。我方不能以车位售出为由，强迫承租人退租，或者未经协商一致，而单方面调换其它车位。强行收回或者改变租赁条件，是损害承租人用益物权的行为，要承担侵权赔偿责任。
5、销售或租赁车位，要考虑客户关系和日后管理的负担。
车位的租售安排关系到众多业主的实际利益，也是影响客户关系的重要因素，因此在方案确定前应与客户关系部门、物业管理公司周密研究，把握好销售和出租的比例和节奏。在实现经济利益与维护客户关系发生冲突的情况下，优先考虑客户关系的维护。
附：相关法律法规：
《中华人民共和国物权法》
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》
第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；
物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
四、一辈子孤单并不可怕，如果我们可以从中提炼出自由，那我们就是幸福的。许多长久的关系都以为忘记了当初所坚持与拥有的，最后又开始羡慕起孤单的人。
五、恋爱，在感情上，当你想征服对方的时候，实际上已经在一定程度上被对方征服了。首先是对方对你的吸引，然后才是你征服对方的欲望。
六、没有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔……
七、和你在一起只是我不想给任何人机会。
八、一个人总要走陌生的路，看陌生的风景，听陌生的歌，然后在某个不经意的瞬间，你会发现，原本是费尽心机想要忘记的事情真的就那么忘记了。
九、无论我们爱过还是就这样错过，我都会感谢你。因为遇见你，我才知道思念一个人的滋味；
因为遇见你，我才知道感情真的不能勉强；
因为遇见你，我才知道我的心不是真的死了；
因为遇见你，我才知道我也能拥有美丽的记忆。所以，无论你怎么对待我，我都会用心去宽恕你的狠，用心去铭记你的好。
十、爱情需要的是彼此互相的照顾，当我们心爱的人累了，我们不是坐在一边不理，而是多陪对方谈谈心，对方需要什么的时候，自己尽量的满足对方的需求，至少可以让对方知道，在自己身边的感觉是如此的温暖。
十一、自从你出现後，我才知道原来有人爱是那麽的美好
十二、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。
十三、有一些人，这一辈子都不会在一起，但是有一种感觉却可以藏在心里守一辈子。
十四、不要轻易说爱，许下的承诺就是欠下的债！
十五、不管你是多么的爱对方，但千万不可当第三者。细想，默然。因为知道，这样的故事一开始便注定了结局，一开始就注定在这个故事里，很多人会受伤。离开的总是要离开，挽留不住，就像彼岸花，穷其一生，花叶仍是生生相错。
十六、什么叫快乐？就是掩饰自己的悲伤对每个人微笑。
十七、爱情与视力无关，任你看得再怎么清楚，在爱里只有模糊。因为太聪明太理智就没有办法恋爱，爱情根本是盲目的。
十八、恋爱就像剪头发，这种事情不到最后是不知道结果的，结果能否令每个人皆大欢喜，无人保障，但是一切都是自己的选择。
十九、因为爱过，所以慈悲：因为懂得，所以宽容。
二十、那些随风散落的微笑眼神，仿似落寞诗人的爱情诗句，一段一段，错落成行。孤独的钟鸣彻夜悲鸣，那些如花容颜，终不敌过时间切割的颓败，我们忧伤的仰望阳光，看流年未亡，年华尽耗。
二十一、一个人一生可以爱上很多的人，等你获得真正属于你的幸福之后，你就会明白一起的伤痛其实是一种财富，它让你学会更好地去把握和珍惜你爱的人。
二十二、爱一个人，由天由人却由不得自己。不由自主只因刻骨铭心，不离不弃只因无法代替。总是心有期待，才有灯火阑珊处的望眼等待；
总是情怀善待，才有心甘情愿地付出所有，习惯的依赖。也许你的世界一无所有，但在爱你人的心里，你就是全世界。珍惜一个深爱你的人，更要珍藏一颗为你融入生命的心。
二十三、就在我以为一切都没有改变只要我高兴就可以重新扎入你的怀抱一辈子不出来的时候，其实一切都已经沧海桑田了，我像是一躲在壳里长眠的鹦鹉螺，等我探出头来打量这个世界的时候，我原先居住的大海已经成为高不可攀的山脉，而我，是一块僵死在山崖上的化石
二十四、幸福，不是长生不老，不是大鱼大肉，不是权倾朝野。幸福是每一个微小的生活愿望达成。当你想吃的时候有得吃，想被爱的时候有人来爱你。
二十五、有时，爱也是种伤害。残忍的人，选择伤害别人，善良的人，选择伤害自己。
二十六、如果，不幸福，如果，不快乐，那就放手吧；
如果，舍不得、放不下，那就痛苦吧。
二十七、这个世界就这么不完美。你想得到些什么就不得不失去些什么。
二十八、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。
二十九、无数次在梦的意境，勾勒你的样子，那样的虔诚，和你的心灵一样，一生刻骨。
三十、有人背叛你，你却想挽回。有人不爱你，你却讨好他。何必为爱委屈自己。一个人如真心爱你，绝不会对你忽冷忽热；
一个人如真心想追你，绝不会跟你玩暧昧。与其卑微的恋爱，不如选择单身。
第6篇: 城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册
2018年9月第21卷第17期中国管理信息化
悦hinaManagementInformationization
Sep.袁2018Vol援21袁No援17
城市旧住宅小区物业管理研究
邹爱华袁刘刚袁李继超
渊佳木斯大学商学院袁黑龙江佳木斯154002冤
摘［
］随着国家房地产行业的不断发展袁物业管理对于加强民生建设的作用也越来越重要遥人们在生活水平达到一定的要
程度后袁就会更加关注生活的质量和居住环境的优劣遥新建小区的物业管理取得了不错的进展袁卫生整洁尧环境优美尧生活设施完善袁居民的人身和财产安全得到了有力的保障遥但是在旧住宅小区的物业管理推进过程中袁却是问题频出袁困难重重遥只有结合旧住宅小区的现状袁分析物业管理实施中的难点袁制定有针对性的整改措施袁才能早日突破当前的困境遥［关键词］城市旧住宅小区曰物业管理曰整改措施
doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2018.17.051
］F270.7［］A］1673-0194渊2018冤17-0135-03［中图分类号文献标识码［文章编号
员城市旧住宅小区物业管理面临的问题
第一袁基础设施严重缺乏遥旧住宅小区大都修建比较早袁受
但是仍然无法很好地改善小区的治安环境遥特别是一些位于城乡结合部和大市场附近的小区袁外来人口众多袁鱼龙混杂袁不管保安人员如何加强管理力度袁都避免不了盗窃事件的发生遥
第五袁物业管理资金没有来源遥很多老旧住宅小区都属于业主自建或者单位集资建房袁缺少房地产开发商的资金支持袁物业公司只能通过自己的渠道筹集资金来对小区进行管理遥这就为物业管理工作的开展造成了巨大的阻碍袁甚至有些素质低下的业主以不交物业费来要挟物业公司袁从而导致小区的物业管理工作无法顺利实施遥圆
城市旧住宅小区物业管理建议
第一袁制定物业管理的相关法律法规遥物业管理法律法规的制定袁要结合其他各相关部门袁在协调各部门利益的基础上袁废除阻碍物业管理发展的条例袁并建立监督落实的执行机构袁实行效果监察制袁对管理不达标的要有明确的处罚措施遥通过相关部门的各司其职袁促进住宅小区物业管理的专业化尧合理化遥
第二袁改革和调整住宅小区的管理机制遥坚持以政企分离尧统一管理为原则袁理顺小区管理的上下级关系袁对物业管理公司的不同专职部门制定明确的管理职责和管理内容袁妥善处理好物业管理企业与社区居委会尧街道城管以及小区办之间的关系袁通过规范小区的管理秩序袁实现物业管理工作的顺利开展遥
第三袁全面提升物业管理水平和宣传力度遥服务水平和人员素质袁是物业管理公司能否被广大居民和社会认可的关键因素遥所以袁物业管理公司必须努力提升和完善自身的管理能力袁加强
到当时物业管理意识低下的限制袁普遍存在缺少规划设计袁配套设施简陋袁整体布局混乱的先天问题遥虽然在相关整改措施的实施下袁一定程度上改善了小区的绿化尧道路尧窨井等公共设施袁但是受到客观条件的影响袁很多配套设施袁如专用停车场尧自行车棚尧下水管道尧供暖设备等袁仍然没有找到合理的解决办法遥
第二袁业主素质层次复杂遥由于旧住宅小区产权比较多元化袁房价始终处于城市整体水平的末端袁入住门槛较低袁所以业主的数量比较多袁且层次比较广泛袁各行各业的人都存在遥因而造成了业主对物业管理的认识和要求呈两极分化袁经济承受能力强的业主急需等到全方位的高端服务袁而经济承受能力低的业主则只注重是否缴费袁对管理没有任何要求遥
第三袁没有明确的管理体制遥老旧住宅小区通常没有专业的管理部门袁整个小区的业主要由资格比较老的业主或是不正规的部门分别负责袁没有统一的管理体制遥且在管理中只追求经济利益袁没有承担相应的责任袁甚至经常因为利益关系袁相互冲突尧相互排挤袁使物业管理陷入更加混乱的局面遥
第四袁治安隐患始终无法消除遥规模比较大的老旧住宅小区袁为了出入的便利袁一般都有很多的进出口通道袁很难实现全封闭的管理遥虽然进行了针对性的封闭治理袁减少了部分通道袁
［收稿日期］2018-07-04
［基金项目］佳木斯大学人文社会科学面上项目渊圆园员源宰酝圆园冤遥
报袁圆园园愿袁10渊源冤院94.
主要参考文献
咱员暂罗子明援消费者心理学咱酝暂援北京院清华大学出版社袁圆园园圆.咱圆暂温孝卿援消费心理学咱酝暂援天津院天津大学出版社袁圆园园源.
咱猿暂周亚莉.关于大学生消费现状及其问题的思考咱允暂.辽宁行政学院学
咱源暂李巍.当代大学生消费结构与消费行为探析咱允暂.重庆社会科学袁圆园园远咱缘暂郭跃进.大学生消费水平和消费结构分析咱允暂.常熟理工学院学报袁圆园园远袁20渊员冤院31-33.渊员冤院20-24.
CHINAMANAGEMENTINFORMATIONIZATION
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经济管理
员工队伍的素质培训袁全心全意地为广大居民服务遥同时袁要积极开展活泼生动的社区文化活动袁通过与广大居民的沟通与交流袁提升自身的正面形象袁让其深刻认识到物业管理的好处袁从而为物业管理工作的顺利进行营造良好的社会氛围遥
第四袁切实解决物业管理收费难的问题遥想要规范地落实小区的物业管理收费工作袁就必须建立完善的物业管理收费体系袁结合小区居民的实际情况袁制定出行之有效的具体的收费办法袁对不同层次的居民做好相应的观念转变袁从而让广大居民从内心深处理解并接受物业管理的收费行为遥
第五袁拓宽旧住宅小区物业管理发展的道路遥要深入发掘小区内部的潜力和周边的优势袁通过改善旧住宅小区物业管理的造血能力袁进一步提升小区的综合状况遥对于促进旧住宅小区的物业管理袁政府相关部门在进行综合性整治的基础上袁要适当地对物业公司放宽条件袁想方设法解决旧住宅小区的先天不足袁将新区的建设与老区的发展结合在一起袁从而改善旧区缺乏基础配套设施的状况袁促使旧住宅小区物业管理的快速发展遥猿
猿援员补充物业管理内容袁提高物业服务质量
住宅区物业管理模式的优化及创新措施
的开展遥
猿援猿创新物业管理事务决策科学性
住宅区物业管理公共事务基本决策机制是对住宅区物业管
理工作影响较大的因素袁过去传统的管理事务决策机制主要有内部组织决策以及物业管理公司决策遥大多数内部组织决策机制主要都是业主自愿形成遥物业管理部门决策机制就是物业管理公司委托对住宅区行使事务决策权袁但是上述决策管理机制自身存在较多不足之处袁所以现阶段物业管理部门需要创新事物决策机制袁避免出现多项问题袁强化物业管理公司与业主之间的联系袁相互配合开展各项工作袁确保住宅区物业管理工作全面发展遥
猿援源积极促进社区管理与物业管理的融合创新模式
对于社区管理袁具有过分细化和粗放的特征袁所以袁需要充
分发挥物业在管理层面的优点袁更好地落实社区管理的目标袁实施管理模式的创新和发展遥
3.4.1将物业管理引入社区管理袁为居民提供良好的服务
首先袁物业管理公司的招标权应该给予社区遥社区对物业公
司享有监督权尧调解权以及纠纷裁决权袁物业公司则有义务在居民管理上充分配合社区需要遥其次袁社区和物管共同组织居民活动袁营造和谐的社区袁实现三方共赢的局面遥最后袁社区和物业要协同作业袁保证服务结构和数量的一致性与和谐性袁保证服务质量和数量的提升袁实现居民供求数量和结构的一致化遥3.4.2把物业管理作为社区管理的平台
这是进行高效管理的重要途径遥对于社区管理袁物业管理发
当前物业管理人员需要在传统物业管理模式上进行创新袁
在住宅区实际发展情况以及群众基本服务要求基础上规划物业管理主要内容遥从住宅区基本生活环境以及群众物质生活水平方面对各项物业服务项目进行拓展袁将住宅区车辆看护尧清洁保洁尧幼儿教育尧消防管理尧设备机器维修尧老年服务尧运动健身等项目全部纳入物业管理体系中袁使得物业服务能够朝着多元化方向发展遥此外袁随着我国各项科学技术的全面发展袁多项先进的科学技术在日常生活中得到有效应用袁为现代化生活提供了重要动力遥新时期物业管理能够强化智能化建设袁让广大业主能够通过网络手段以及智能门禁系统与物业管理服务人员进行联系袁为业主日常生活提供便利遥物业管理部门需要结合各个业主自身生活与工作方式的不同袁采取针对性管理方法遥例如住宅区老年人较多袁物业管理人员需要加强日常探视袁掌握老年人日常生活需求遥如果住宅区内年幼的孩子较多袁可以拓展接送服务等遥猿援圆优化物业管理模式袁突出物业管理特性
现阶段住宅区物业管理工作的主要目标是为了更好地促进
挥的是一线管理平台的作业袁需要打破物业管理的束缚和制约袁将其纳入有机链条中袁实现社区与居民的无障碍沟通遥3.4.3合理突出物业部门的营利性特点
物业管理具有营利性袁在纳入社区管理之后袁原有属性不
变遥社区服务大部分是无偿服务袁但是遇到突发状况袁需要结合实际袁按照合理的标准进行适当收费袁一旦服务达标袁即使付费袁业主也会接受付费的方式进行问题的解决遥社区要立足长远袁在保证居民权益的同时袁也要对物业公司的权益进行维护遥社区需要结合实情袁制定合理的物业管理收费标准袁借助业主袁制定各方面都满意的制度遥在保证居民权益的同时袁物管公司的权益应受到保护袁只有保护才能达到预期效果袁才能更好地投入服务体系之中遥4
结
语
旧住宅小区必须进行规范统一尧科学专业的物业管理袁才能使其综合环境得到进一步完善袁从而实现小区住宅的保值袁甚至增值遥但是袁物业管理的发展不能单单依靠物业管理公司自身的进步袁还离不开政府部门的大力支持和社会各界的认可与理解袁只有这样袁才能使物业管理步入正轨袁走上健康尧稳定的可持续发展之路遥
主要参考文献
咱员暂向小玲援物业管理收费难原因及对策分析咱允暂援现代商贸工业袁圆园员苑渊员园冤.
住宅区居民生活便捷性袁提高住宅区群众生活质量遥物业管理部门需要深入到居民日常生活中袁与其建立良好的交流关系袁确保物业部门能够与水电网相关部门之间强化交流合作袁更好地解决住宅区居民生活常见的问题遥为了更好地突出物业管理部门存在的价值袁需要对自身管理模式进行优化袁物业管理人员需要严格遵守物业管理条例以及物权法等相关法律要求袁逐步完善物业管理制度袁为物业管理工作的有效开展奠定基础遥此外袁需要积极引进西方先进的物业管理经验袁定期整合业主基本需求袁对小区各项基础设施建设进行关注袁不断完善现有物业管理队伍的综合素质袁最大限度地为广大业主提供高质量的物业服务遥物业管理人员需要认识到社会发展新时期物业管理工作的基本特点袁强化理论知识学习袁从住宅区实际发展情况出发袁建立明确的物业管理理念袁做好各项协调工作袁建立完善的管理理念袁充分突出物业管理部门自身工作质量袁全面推动物业管理工作
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2018年9月第21卷第17期
中国管理信息化
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Sep.袁2018Vol援21袁No援17
地方市属国企问题研究
张玉双
渊中共株洲市委党校经济学教研部袁湖南株洲412008冤
摘［
］针对调研走访的14家地方市属国企存在的问题进行统一的归纳和整理袁发现地方市属国企存在融资能力弱尧职能要
定位模糊尧权责不明晰尧产权关系不顺尧非经营性国有资产和安置工作得不到解决尧创新能力不足等共性问题遥［关键词］市属国企曰问题分析曰国企改革
doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2018.17.052
］F27［］A］1673-0194渊2018冤17-0137-02［中图分类号文献标识码［文章编号
1前言
制袁实现了国有经济发展规模扩张尧质量提高尧效益提升袁对加快区域发展尧全面建成小康社会尧实现现代化建设新跨越都有着非常重要的意义遥
2.1推动市属国企改革与发展是经济社会发展的必然要求
国有企业改革是我国经济体制改革的中心环节袁英国尧德国尧俄罗斯及东欧国家都进行过国有企业改革遥我国的国有企业已经有缘园多年的发展历史袁从员怨苑愿年以来袁我国开始对国有企业进行改革袁大致经历了野放权让利冶野两权分离冶和野建立现代企业制度冶三个阶段的改革遥国内诸多学者都认为产权是国企改革的核心和关键渊董辅礽袁员怨怨圆曰王珏袁员怨怨远冤袁林毅夫尧蔡昉和李周渊员怨怨苑冤在他们合著的叶充分信息与国有企业改革曳一书中认为袁对于国有企业改革来说袁产权问题无关紧要遥林毅夫等人认为袁没有充分竞争的市场袁产权是难以界定的袁比公司内部法人治理结构更重要的是公司外部的治理结构袁即通过竞争市场所实现的间接控制遥假若没有公平竞争的市场环境袁不能形成企业外部治理的条件袁把国有企业私有化也无助于企业效率的改进遥芮明杰渊圆园园圆冤对中国国有企业改革的路径进行了分析研究袁在对野产权改革中心冶的理论与实践袁以及野市场机制优先冶路径深入分析研究的基础上袁指出国有企业改革是一项复杂的工程袁产权改革不能解决改革过程中出现的所有问题袁所有制问题并不是国有企业效率低下的根本所在遥曾庆生尧陈信元渊圆园园远冤推进产权多元化改革和避免国家直接控股对国有企业改革具有积极意义遥国内诸多学者的研究对国企改革的实践都起到了一定的指导作用遥2
推动地方市属国企的重要意义
当前袁区域经济发展对地方市属国有企业发挥的作用提出了更高的要求遥形成了促进国有企业发展活力迸发的体制机
国有经济是一个城市国民经济的重要组成部分袁对基础产
业和重要产业领域发挥着龙头带动作用曰国有企业直接影响就业人员数量和结构袁是维护社会稳定的重要力量袁其发展好坏直接关系经济社会发展的总体质量和水平袁关系就业问题和整个社会和谐稳定遥只有大胆实践尧勇于创新袁把市属国有企业改革推向深入袁才能促进经济社会高质量发展遥2.2市属国企自身发展的迫切需要
经过四十年的改革开放袁市场经济得到了很大的发展袁我市
综合实力极大地提高袁经济体制改革已经取得了巨大成果遥但综观我国国有企业的运营情况袁在激烈的市场竞争中国有企业却举步维艰遥如果继续坚持原来的企业制度不变曰国有企业政企不分曰政府的管理职能和国有资产所有者的职能不分曰企业生产经营自主权不落实曰企业财产产权不明晰曰仅强调企业是野追求利润最大化冶的营利性组织袁把企业当作无生命的机器袁而不是作为市场竞争中的一个独立性组织袁维护其全面尧均衡发展袁企业将无法长久维持袁市场经济改革亦将难以继续进行下去遥因此袁企业改制势在必行袁这是市属国企在市场竞争中谋求发展的唯一选择遥3
地方市属国企存在的主要问题
市属国有企业在历史的既定阶段对区域经济发展的贡献不可磨灭袁在国企改革的进程中袁新型国有资产监督管理体制框架基本建立袁国有资产管理日趋规范袁这些都为经济社会的发展做
［收稿日期］2018-06-06
咱圆暂王光荣援城市社区物业管理难题的破解策略咱允暂援兰州学刊袁圆园员苑渊圆冤.题袁圆园员苑渊怨冤.
咱猿暂文宇援城市住宅小区物业管理的现状尧问题及其解决对策咱允暂援城市问咱源暂赵秀霞援论现代物业管理的改革与发展咱允暂援市场研究圆园员苑渊圆冤.渊员愿冤.
咱远暂叶秋向援我国住宅小区物业管理问题及对策研究咱允暂援江西建材袁圆园员苑袁咱苑暂张智敏援老旧小区治理的资金筹集与运营管理问题研究咱阅暂援南宁院广西大学袁圆园员苑援
咱愿暂闫明艳援城市开放式老旧小区治理对策研究咱阅暂援济南院山东大学袁圆园员苑援渊源冤院圆苑源-圆苑远援
咱缘暂王苏华援城市物业管理的现状与发展探索咱允暂援东方企业文化袁圆园员苑
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