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物业管理企业与业主关系6篇
【篇一】物业管理企业与业主关系
篇一：第7章 物业管理服务合同 物业管理服务合同 合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。人们根据合同所明确的权利义务关系，称为合同关系。
《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”在物业管理活动中，业主与物业管理企业之间的关系是一种私法上的合同关系，其建立必须依赖于有效的物业服务合同。由此可见，物业管理是基于物业服务合同约定而形成的，物业管理企业的选聘、解聘，依条例第十一、第十五、第三十五条的规定由业主大会来确定；
业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构，由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。这里要注意的是业主委员会代表的是业主，即物业服务合同的双方当事人（主体）是业主和物业服务公司。鉴于物业服务合同的内容复杂，牵涉的事项众多，所以条例特别要求物业服务合同必须采用书面形式。
根据选聘物业管理企业主体的不同，物业服务合同分为两种：前期物业服务合同和物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；
物业服务合同则是指物业销售开始后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比例后，选举产生的业主委员会代表业主大会，与其选聘的物业管理企业签订正式的物业服务合同。
可见在业主大会成立之前，由开发建设单位主持选聘的物业管理企业，并与之签订的物业服务合同为前期物业服务合同。
《物业管理条例》第三十五条第二款规定了物业服务合同的内容中必须明确商定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等八项内容，这些内容都必须在合同中明确。
第一节 物业服务合同概述 一、前期物业服务合同和物业服务合同的区别 （一）前期物业服务合同 在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理。
根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。
前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不全问题等。前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。如果不签订前期物业服务合同，就不利于物业管理的实施，也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权力和义务，易引起各种纠纷。
前期物业服务合同具有以下特征：
1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 由于在前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，还不能形成统一意志来选聘物业管理企业，只能由建设单位选聘物业管理企业；
而且，此时建设单位拥有物业，是物业的第一业主。建
设单位在选取聘物业管理企业时，应充分考虑和维护未来业主的合法权益，代表未来的广大业主认真考察比较各物业管理企业，并对其有所要求与约束。
2．前期物业服务合同具有过度性 前期物业服务合同期限，存在与业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。物业的销售、入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会时间的不确定性决定了业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限通常也是不确定的。但是，一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业，前期物业管理服务即告结束，前期物业服务合同可以约定期限；
但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同约定生效的，前期物业服务合同终止。
3.前期物业服务合同具有过渡性 由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编写了《前期物业服务合同》示范文本供相关当事人签订合同时参考。
（二）物业服务合同 当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主行使业主自治管理。
业主委员会成立之后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。
物业服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业管理企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终止。
每次委托期满前，业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与之签订新的物业服务合同。为了规范物业服务合同，国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。
上述两个合同的共同点在于他们的客体是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同的签订时间、期限要求与方式等都有所差异（表8－1），但两个合同是相互衔接，互为补充的。就物业管理规范化运作的角度而言，两个合同缺一不可。在实践中，物业管理企业承接一个物业管理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担。物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项服务企业与业主之间并不存在合同关系。因此，这些专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关，但都不能称之为物业服务合同。《物业管理条例》第四十条规定：物业管理企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人；
第六十二条规定：物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；
情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
二、物业服务合同的法律性质 物业服务合同属于民事合同的范畴。《物权法》明确了物业服务合同属于委托合同。委托合同
是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可发生在法人之间，又可发生在自然人与法人之间。
物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：
1．物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同。一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。
2．物业服务合同是有偿的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务。因此，业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。
3．物业服务合同既是诺威性合同又是双务合同。物业服务合同白双方达成协议时成立，故为诺成性合同;委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。
4．物业服务合同是劳务合同。劳务合同的特点是：合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果;合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来。
值得提出的是，也有学者对物业服务合同是委托合同的观点并不认同。
三、物业服务合同签订应遵循的基本原则 合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的以下五项基本原则。
（一）主体平等 合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的，享有独立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等，才能实现合同当事人的法律地位平等。合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物，也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的具体要求。
（二）合同自由 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则，也就是合同自由原则，或称为契约自由原则。其涵义包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由，当然，实行合同自由原则，并不排除法律以及国家对合同的适用干预和限制。
（三）权利义务公平对等 在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等。公平原则规范合同当事人之间的利益关系。制约对合同自由原则的滥用，要求形式的公平（即合同主体的法律地位）和实质的公平。合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体对等，对于显示公平的合同，当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更。
（四）诚实信用 诚实信用原则，也称为诚信原则。诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。诚实信用原则，是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为。诚实信用原则适用弹性相当大，具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。诚实信用原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。
（五）守法和维护社会公益 当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会道德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，这是人们社会公共生活的基本准则，维护社会公益原则，也就是公序良俗原则，包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益原则，是合同法的最高要求。
四、物业服务合同中相关主体的权利和义务 依据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同的主体包括三类：一是选聘签约者(业主大
会或业主委员会)；
二是提供服务者(物业管理企业)；
三是接受服务者(业主或物业使用人)。在物业合同法律关系中，一般是由业主大会或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签约，由物业管理企业为业主和物业使用人提供物业服务。
物业服务合同中业主大会、业主委员会、业主、物业管理企业的主要权利和义务是：
1．业主大会在物业服务合同中的权利义务是：
（1）制定、修改业主公约及各项物业制度，授权业主委员会监督业主和物业使用人遵守业主公约。
（2）选聘、解聘物业管理企业，审查决定业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》的内容。
（3）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督物业管理企业的实施。
（4）审核物业管理企业的每年财务情况。
（5）维护全体业主的公共权益。
（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。
2．业主委员会在物业服务合同中的权利义务是：
（1）代表和维护业主、使用人的合法权益。
（2）监督业主和使用人遵守业主公约及相关的物业管理制度。
（3）检查监督物业管理工作及制度的执行情况。
（4）审定物业管理服务年度计划、财务情况。
（5）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。
（6）协调不按规定交纳物业管理费、及以往管理遗留问题和其他物业管理工作。
（7）业主大会授权的其他权利义务。
3．业主在物业服务合同中的权利义务是：
（1）接受物业管理服务的权利。（2）对物业管理有建议权、监督权。
（3）对业主委员会有选举及被选举权。
（4）对物业管理公约及各项制度的制定权和修改权。
（5）遵守业主公约及各项物业制度的义务。
（6）执行业主大会和业主委员会作出的决定的义务。
（7）交纳专项维修资金的义务。
（8）按时交纳物业服务费用的义务。
（9）法律、法规规定的其他义务。
4．物业管理企业在物业管理服务合同中的权利义务是：
（1）按合同提供物业管理服务。
（2）收取业主的物业管理费及其他物业服务费用。
（3）根据合同约定对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。
（4）制定物业管理计划、财务计划、物业年度维修养护计划和大、中修方案，经业主大会同意后由其实施。
（5）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，为维护其他多数业主的权利，告知有关限制条件，并负责监督。
（6）公布管理费用及专项维修资金的收支账目。
（7）对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。
（8）合同终止时，移交小区内经营性商业用房、管理用房、物业管理事项及与物业相关的全部文件、档案资料。
（9）法律、法规和合同规定的其他权利与义务。
五、物业管理的事项
物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容，因此物业服务合同应当认真规定。一般而言，物业管理项目从物的角度、社区环境角度、物的利用角度，可以分为三类：从物的角度而言，主要内容包括对物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项；
从社区环境的角度而言，主要内容包括区域的保安、绿化、清洁等事项；
从物的利用角度而言，主要内容包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的行为、阻止业主对共用部分进行妨害他人利益的行为等事项。具体地说，包括以下内容：
（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等的维修、养护和管理。
（2）共用设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等的维修、养护、运行和管理。
（3）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等的维修、养护和管理。
（4）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
（5）附属配套建筑和设施维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等的维修、养护和管理。
（6）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。
（7）物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理。
（8）维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。
（9）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
（10）负责向业主和物业使用人收取各项费用，包括物业管理服务费、保洁费、保安篇二：2012最新物业管理员试题一及答案 物业管理员题库——第1套试卷 一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（ c）万元以上。
a．50 b．300 c．500 d．1000 2．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（a ）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
a．30 b. 45 c. 60 d. 90 3. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（c ）资质条件。
a. 一级 b. 二级c. 三级 d. 三级暂定 4. 前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（c ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。
a. 7 b. 15 c. 30 d. 45 5. 在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（d ）。
a. 可任选其中一个作为中标人 b. 应以报价最低的为中标人 c. 应报请房地产行政主管部门确定中标人 d. 应按照中标候选人的排序确定中标人 6.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（d ）。
a. ③－②－①－④－⑤－⑥ b. ③－②－①－⑤－④－⑥ c. ②－③－①－④－⑤－⑥ d. ②－③－①－⑤－④－⑥ 7. 物业服务合同由（c ）与业主大会选聘的物业管理企业签订。
a. 各业主分别 b. 业主大会 c. 业主委员会代表业主 d. 物业建设单位 8. 业主临时公约由（ a）制定。
a. 建设单位 b. 购房人c. 物业管理企业 d. 房地产行政主管部门 9. 物业管理的早期介入是建设单位引入的（ d）。
a. 设计工作 b. 工程监理工作c. 开发建设工作 d. 物业管理咨询活动10. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（d ）之日止的物业管理活动。
a. 首次业主大会会议召开 b. 业主大会成立 c. 50%业主入住 d. 物业服务合同生效 11. 业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（b ）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
a. 建设单位 b. 业主委员会 c. 政府主管部门 d. 新物业管理企业 12. 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（ ）应当负责修复和赔偿。
a. 装修人 b. 装修企业c. 装修施工人员 d. 物业管理公司 13. 在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（ ）。
a. 建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立 b. 建设单位和物业管理企业将视业主入住成立 c. 业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立 d. 即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立 14. 检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（ ）查验方法。
a. 测量 b. 敲击c. 使用 d. 目测 15. 房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（ ）。
a. 砖结构 b. 木结构c. 钢筋混凝土结构 d. 框架结构 16. 对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（ ）。
a. 事后维修 b. 紧急抢修c. 预防性维修 d. 大修 17. 物业供配电系统技术档案不包括（ ）记录。
a. 日常运行 b. 客户投诉 c. 维修和技术改造 d. 各项电气预防性实验和其它测试 18. 下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（ ）。
a. 挖巢法 b. 药杀法c. 熏蒸法 d. 诱杀法 19. 下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（ ）。
a. 浇水 b. 病虫害防治c. 杂草防治 d. 绿化改造工程 20. 下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（ ）。
a. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 b. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任 c. 物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任 d. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问21. 下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（ ）。
a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位 b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位 c、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示 d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理 22. 电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（ ）。
a. 确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生 b. 通过安全窗撤离轿厢 c. 通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援 d. 通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救 23. 实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（ ）不少于一次公布物业服务资金收支情况。
a. 三个月 b. 半年c. 一年 d. 二年 24. 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（ ）和物业管理企业的酬金。
a. 物业服务成本 b. 物业服务支出 c. 物业服务支出、法定税费 d. 物业服务成本、法定税费 25. 住宅专项维修资金属于（ ）所有。
a. 物业管理企业 b. 全体业主 c. 物业管理企业和全体业主 d. 建设单位 26. 在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（ ）。
a. 提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔 b. 自行决定 c. 与部分业主商议决定 d. 与建设单位商议决定 27. 物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（ ）。
a．政府定价 b．政府指导价c．业主定价 d．物业管理企业与业主协商确定 28. 新建物业承接验收时，物业管理公司应向（ ）索取物业档案资料。
a. 业主 b. 建设单位c. 施工单位 d. 监理单位 29. 某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（ ）。
a. 通知 b. 报告 c. 请示 d. 决定 30.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（ ）。a．管理服务费 b．审批费 c．施工现场管理费 d．装修保证金 二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；
少选，所选的每个选项得0.5分） 31. 二级物业管理企业资质证书由（ ）颁发和管理。
a．国务院建设主管部门 b．省、自治区人民政府建设主管部门 c．省、自治区人民政府房地产主管部门 d．直辖市人民政府房地产主管部门 e．设区的市的人民政府房地产主管部门 32. 新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（ ）向当地房地产主管部门申报。
a. 企业法定代表人的身份证明 b. 企业总经理的身份证明 c. 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同 d. 管理和技术人员的职称证书和劳动合同 e. 物业服务合同 33. 物业管理招标的主体包括（ ）。
a. 物业管理企业 b. 物业建设单位 c. 业主大会 d. 业主委员会 e. 物业所有权人 34. 前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（ ）。
a. 签订合同的主体不同 b. 合同终止条件不同 c. 前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要 d. 前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同 e. 前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同 35. 下列关于业主公约的说法中，正确的有（ ）。
a. 业主公约经业主大会通过后生效 b. 业主公约对全体业主具有约束力 c. 业主公约对物业管理企业具有约束力 d. 业主公约对物业建设单位具有法律约束力 e. 业主公约仅有道义上的约束力36. 某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（ ）。
a. 立即通知电梯公司解决故障停梯问题 b. 电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用 c. 建设单位应承担此次事故的全部费用 d. 物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用 e. 电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支 37. 按使用功能划分，物业可分为（ ）物业。
a. 居住 b. 公共c. 商业 d. 工业e. 其他 38. 物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（ ）。
a. 车辆维修员 b. 车辆清洗员 c. 交通疏导及管理员 d. 停车场保洁员 e. 停车收费员 39. 物业管理企业主营业务收入包括（ ）收入。
a. 物业管理 b. 物业经营 c. 政策性亏损补贴 d. 物业大修 e. 共用部位的租赁收入 40. 物业管理企业利润总额包括（ ）。
a. 企业所属项目上交的管理酬金 b. 营业利润 c. 投资净收益 d. 营业外收支净额 e. 补贴收入 41. 物业服务支出的构成不包括（ ）。
a. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 b. 物业管理企业财产保险费用 c. 物业共用部位、共用设施设备保险费用 d. 管理服务人员的工资 e. 项目管理处用房装饰装修费用 42. 按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（ ）。
a.政府定价 b.政府指导价 c.市场调节价 d.业主定价 e.政府与业主共同定价 43. 住宅专项维修资金可用于（ ）。
a.弥补物业管理经费的不足 b.共用部位、共用设施设备的大修 c.共用部位、共用设施设备的更新 d.共用部位、共用设施设备的改造 e.共用部位、共用设施设备的日常维修 44. 下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（ ）。篇三：业主大会如何选聘物业公司
业主大会如何选聘物业公司 (2009-07-28 15:33:36) 小区的物业管理服务合同到期了，许多业主希望能更换物业公司，但许多业主委员会却苦于不知道更换的程序，或者为避免麻烦事，在没有征得业主大会同意的前提下擅自和原物业公司续签合同，从而损害了广大业主的利益。那么选聘和解聘物业公司这事具体应该如何操作？怎样才算真正维护广大业主利益的呢？ 根据《物业管理条例》（国务院令379号）第十二条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式„„业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。„„”由此可知，业主大会决策制度是条例的核心内容，选聘、解聘物业管理企业属于小区重大事情，直接关系业主的安居乐业，应该经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上同意。
北京物业专业律师认为，续聘物业管理企业属于选聘物业管理企业的一种特定说法，也应该经过业主大会通过；
但是为了简化程序，可以在业主大会议事规则对续聘物业公司作出简化手续的约定，比如授权业主委员会采取公告的形式向全体业主征询意见，如果采取书面形式主动提出要求更换物业公司的业主没有达到20%以上，则可以授权业主委员会续签物业管理合同。但是这种续聘的授权必须在议事规则中给予明确方可操作，如果业主大会议事规则对此没有约定，则应该由业主委员会根据条例和议事规则对选聘物业管理企业的规定，通过召开业主大会对续聘物业管理企业作出决议，再由业主委员会根据业主大会决议作出续聘或者解聘的决定。
业主大会对续聘物业管理企业需要征询的内容至少包括：1、是否续聘前任物业管理企业；
2、物业服务合同内容是否需要完善或者变更（至少包括服务标准和收费标准）；
3、如果解聘前任物业公司采取何种方式选聘新的物业管理公司（包括公开招标、邀请招标以及询价征询等方式）；
4、如果采用招标选聘新的物业，相关费用标准和授权业主委员会决定范围；
5、业主选聘物业管理企业一般由业主大会授权业主委员会提出具体方案，经业主大会通过后由业主委员会具体实施。业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招标或其他方式进行。
目前，大多数小区采用询价后向业主征询意见的方式。我们认为这是极不规范的，很容易造成暗箱操作，损害业主的权益。根据我们的实践经验，采取招标方式是杜绝暗箱操作维护业主公共利益的基本保证。目前北京、成都、南京等市已经出台规定，明确要求业主大会选聘物业管理企业必须采取招标方式。据有关部门透露，本市有关强制要求业主大会采取招标形式选聘物业企业的规定尚在研究之中。我们认为，应该根据《招标投标法》明确规定业主大会选聘物业管理企业时必须聘请物业管理招标代理机构采取招标方式。
在选择合适的物业管理企业时，要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量价格比。因此，应根据居住区域所属保障、改善、舒适等不同房屋类型以及全体业主的消费观念、消费水平，选择相应的企业，最好考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企业，这样企业可发挥规模效应，降低成本。另外，经验表明，由业主委员会成员以外的招标代理机构或者行业协会推荐物业管理企业为邀标单位比较公正。对于被推荐的单位，业委会应当和招标代理机构或者专业人士在询价征询前进行一番“明查暗访”，查明这家物业公司的业绩和市场口碑，并广泛听取业主的意见。
在询价确定物业管理企业的时候，有的业委会采用“两步走” 的方法，效果颇佳。第一步由业主（代表）大会对经“明查暗访”后筛选出来的企业进行首轮选择，选出得票的2—3家企业；
第二步，业委会与这些企业具体商议物业管理服务合同，重点是服务内容和收费标准，最后通过业主大会投票表决的方式选定一家企业。
参照《上海市居住物业管理条例》和市房地局颁发的原《加强业主委员会管理若干规定》，以
及一些业主委员会运作的经验，下面的做法可以借鉴。
1、区、县房地产管理部门赋有对所在地的业委会指导、检查的日常管理责任，因此业委会应把要解聘、选聘物业管理公司的做法及时告知房地办事处，必要时向街道(乡镇)有关部门、居委会通报，以得到他们的支持和指导。2、业委会应当就解聘、更换物业管理公司召开会议和作出决定，并由全体出席会议的人员在会议记录上签字。
3、业委会应当按照议事规则的规定，及时召开业主（代表）大会，对物业管理企业选聘事宜作出决定。由于业主委员会只是业主大会的执行机构，并且没有自行招标的能力，业主委员会应该按照《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《上海市居住物业管理招投标暂行规定》等规定来完成招标工作。而且业主大会、业主委员会通常没有自行招标的能力，应该委托物业管理招标代理机构全程代理物业管理招标工作，并且能够形成三方相互牵制、相互制约的机制，可以杜绝出现暗箱操作、滥用职权等违规事件，使得物业管理招标工作真正做到透明化。
4、业委会和召开业主大会作出的决定，必须以公告形式告知全体业主，并书面通知物业管理公司。
5、业主委员会在与新选聘的物业管理公司签订服务合同之后的十日内，解聘的企业应当将该物业管理区域内的下列档案资料移交给业委会或者新选聘的企业，并办理移交手续：
(1)各类物业设施的验收、接管档案(图、卡、册)；
(2)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同资料；
(3)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
(4)共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、传真、改造、维修记录凭证；
(5)维修基金以幢为单位的分户清册或资料；
(6)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
(7)财务收支帐册；
(8）公共配套设施的产权及收益归属清单；
(9)物业管理所必须的其他资料。
奖品名称：500万U豆体验卡
卡号：50Dd4fea7001 everage D、stain７、The words below equals to one another except（ ）. A、the high season B、the busy season C、the peak season D. the off seasonA、热辣的 B、菜系 C、苦干的 D、大堂吧
10、The word
A 、确认 B、算账
C、结账 D、算错账
11、
C、聚会 D、党员
12、“PC”is short for（）
A、potato chips B、portable computer C、personal computer D、both B and C
13、what should the reservation clerk says first when he/she answers the phone?
Au? B、welcome to our hotel.
C、please come to our hotel D、please
14、The objects below are needed in Recreatio boot B booth C buffet D beverage
一、多选题：（每题2分，共20分。多选、少选、漏选均不得分）
1、 What should be prepared for a private secretary ?（）
A、yoga B、PC
C、copier D、printer
2、In what ways can the guests make a reservation ?（ ）。A、talking by person B、by phone C、by mail D、by fax
3、 Which can be ordered in a restaurant of a hotel?（）。
A、special spicy chicken B、twice – cooked pork slices
C、bar bell D、snooker
4、The facilities used in Recreational Service are()0361f04c
【篇二】物业管理企业与业主关系
业主书面评价意见
**县**物业管理有限责任公司于2015年7月受我公司委托承接了**县***镇皇城广场**新城花园前期物业管理工作。
**新城花园是由本公司开发的高档商住裙楼，项目占地2867.3㎡，总建筑面积47000㎡，一至五层为商业大楼，六至二十五层为280套商品房住宅区。该项目于2015年7月陆续交付使用并由**县**物业管理公司接管物业管理工作。
现对**物业公司接管该物业后的主要工作评价如下：
一是物业管理组织工作完善健全。
该公司按工作要求建立了物业管理办公室和设立保安室，按岗位制定了各项制度、工作流程、岗位职责，并实现了制度上墙，公开接受监督。
二是协助开发商按照规定的进度完善了各项物业管理设施。
半年来，该公司协助我公司合理布局安装路灯，水电表到户，管道煤气配备，电话、电视、宽带等均与相关单位签订业务合同，在必要的位置设置安装了监控设施
三是及时与入住业主签订了物业管理合同，履行优质物业管理服务。
该物业公司人员熟悉国家《物业管理条例》，他们奉行“业主至上、服务第一”、“以人为本、业主满意”的宗旨，公开承诺服务宗旨，公布便民服务项目、公布服务监督电话，员工亮证上岗，文明礼貌服务、卫生保洁全天候、保安、维修24小时值班。在日常工作中他们坚持融管理于服务之中，他们的工作得到了绝大部分业主的认可与支持。企业管理能力比较规范，各项经济指标完成较好。
四是业主满意率评定为100％。
湖北**房地产开发有限公司
二0一六年五月
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【篇三】物业管理企业与业主关系
东方水岸明珠小区业主公约
为加强常宁市东方水岸明珠小区的管理，维护全体业主的合法权益，共同营造一个舒适、和谐的宜居环境，我们必须遵守以下公约。
一，权利部分
1．依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本小区内公用基础设施和公共场所（地）的权利。
2．有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权。
3．有权就物业管理的有关事项向业主委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复直至解决。对不作为、慢作为的物业管理公司有权向业主委员会提出辞退、解聘，并要求业主委员会重新进行公开招聘。
4．有权对物业管理工作提出合理的、有建设性的建议或善意的批评。
5，有权要求开发商或物业公司对小区内的所有公共设施设备保证正常运转。
二，义务部分
1．在使用、租赁、转让所拥有物业时，应遵守《物业管理法》之规定。
2．执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定并及时足额缴纳物业管理费。
3．自觉维护公共场所的整洁、干净、美观、畅通及公用设施的完好并教育自家小孩爱护公共设施设备。
4、进入该小区的车辆（包括小车、摩托、自行车），时速不得超过5千米。小区的所有车辆一律禁止乱停乱放，影响和阻碍交通。
5．自觉增强安全意识，注意防火防盗防电防爆，谁引发火灾谁理赔。
6．本小区内，严禁下列行为：
（1）占用或损坏楼梯（电梯）、通道、楼面、道路、停车场等公用部位、设施及公共场所（地）。
（2）擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。
（3）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物。
（4）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品及饲养家禽、宠物，婚丧喜庆燃放烟花爆竹（电子鞭炮除外）。
（5）践踏、占用绿化地，损坏、涂划小区建筑物。
（6）随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音，影响他人休息。
（7）利用房屋经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅、招待所等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的活动。
三、其他事项
1．本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。
2．业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。
业主住宅：栋号 商业用房：栋号（店、铺）
业主电话：
业主签章：
2016年7月9日
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【篇四】物业管理企业与业主关系
业主对物业管理企业业绩的评价
业主书面评价意见
**县**物业管理有限责任公司于2015年7月受我公司委托承接了**县***镇皇城广场**新城花园前期物业管理工作。
**新城花园是由本公司开发的高档商住裙楼，项目占地㎡，总面积47000㎡，一至五层为商业大楼，六至二十五层为280套商品房住宅区。该项目于2015年7月陆续交付使用并由**县**物业管理公司接管物业管理工作。
现对**物业公司接管该物业后的主要工作评价如下：
一是物业管理组织工作完善健全。
该公司按工作要求建立了物业管理办公室和设立保安室，按岗位制定了各项制度、工作流程、岗位职责，并实现了制度上墙，公开接受监督。
二是协助开发商按照规定的进度完善了各项物业管理设施。
半年来，该公司协助我公司合理布局安装路灯，水电表到户，管道煤气配备，电话、电视、宽带等均与相关单位签订业务，在必要的位置设置安装了监控设施
三是及时与入住业主签订了物业管理合同，履行优质物业管理服务。
该物业公司人员熟悉国家《物业管理条例》，他们奉行“业主至上、服务第一”、“以人为本、业主满意”的宗旨，公开承诺服务宗旨，公布便民服务项目、公布服务监督电话，员工亮证上岗，文明礼貌服务、卫生保洁全天候、保安、维修24小时值班。在日常工作中他们坚持融管理于服务之中，他们的工作得到了绝大部分业主的认可与支持。企业管理能力比较规范，各项经济指标完成较好。
四是业主满意率评定为100％。
湖北**房地产开发有限公司
二0一六年五月
【篇五】物业管理企业与业主关系
物业管理业主公约第一条为维护本物业管理区域全体业主、非业主使用人在物业管理活动中的合法权益，维护公共环境卫生和正常秩序，保障物业的安全与合理使用，建设管理有序、服务完善、环境优美、文明和谐的新型社区，根据有关法律法规制定本公约。第二条本物业的基本情况
（一）物业名称：_______________________________________（二）坐落位置（附图）：_______________________________（三）物业总建筑面积：_________________________________（四）物业类型：_______________________________________（五）土地宗地号：_____________________________________（六）物业及配套设施的产权清单：_______________________第三条本公约对本物业管理区域全体业主和非业主使用人均具有约束力。物业的所有权人发生变更时，公约的效力及于物业的继受人。
第四条全体业主一致同意在业主大会成立前，由建设单位聘请的物业管理公司根据物业管理服务合同对本物业进行物业管理服务。第五条业主在物业管理活动中依照有关法律、法规的规定和本公约的约定，享有相应的权利，履行相应的义务。业主转让或出租物业时，应将本公约向受让人或承租人明示，并应将物业转让或出租情况书面告知物业管理企业。
1
第六条本物业管理区域应按照有关法规的规定成立业主大会，选举产生业主委员会。
第七条本物业管理区域的业主大会应当制定《业主大会和业主委员会议事规则》。
第八条业主应参加业主大会会议，协助业主大会、业主委员会、物业管理企业以及相关单位在物业管理方面的工作。
第九条业主同意按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、房屋外观等方面的关系。
第十条业主、非业主使用人应当按照规划部门批准的用途使用物业，不得擅自改变物业的使用功能。
第十一条业主对物业专有部分的使用、维修、养护行为不得妨碍其他业主的合法权益和业主的共同利益。第十二条业主装饰装修物业时应遵守以下约定
（一）应当事先告知物业管理企业，并与物业管理企业签订装饰装修管理协议。
（二）应在指定地点放置装饰装修材料及垃圾，不得擅自占用共用部位和公共场所。
（三）业主装修时应严格遵守装修施工时间（上午_______时至________时，下午_______时至_______时），已有业主入住的，晚间_______时至次日上午_______时，中午_______时至_______时以及节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
2
（四）按规定可以安装防盗网的，应按照统一的标准制作安装，以保持物业区域外观统一。
（五）业主应遵守装修管理协议，因违反装饰装修管理协议而影响物业用电、用水、供气、通讯、有线电视等使用功能的，应承担相应责任。
（六）因装饰装修房屋影响共用部位、共用设施、设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十三条物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；
责任人不履行或者无法履行应急维修义务的，物业管理企业可在社区工作站（社区居民委员会）、业主委员会有关人员到场见证下进入物业内部应急维修；
维修所需的费用由责任人承担。
第十四条因维修养护物业需要进入相关业主的物业专用部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第十五条业主应当按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十六条业主及非业主使用人使用电梯应遵守本物业区域的
3
【篇六】物业管理企业与业主关系
华银国际财富中心
物业管理合同
委托方：受托方：日期：二○○年月日
委托方：（以下简称甲方）公司地址：公司法人代表：
受托方：深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称乙方）公司地址：华银国际财富中心公司负责人：石正林
第一章
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致基础上，甲方将所购华银国际财富中心的物业委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第一条物业基本情况
座落位臵：路号华银国际财富中心层号房；
建筑面积：平方米；
甲方所购房屋销售（预售）合同编号：。
第二条乙方提供服务的受益人为本物业的业主和物业使用人，本
物业的业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第三条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋
顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、地下车库。
第四条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用
的上下水管道、落水管、垃圾道、排烟和送风井、共用照明、天线、中央空调、冷暖气干线、热水机房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、智能监控系统、配电系统、楼宇智能化设备。
2
总则
第五条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行
和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、室外停车场、垃圾房、招牌灯箱、路灯。
第六条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第七条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、
文化体育娱乐场所、会务中心、公用卫生间、开水房。
第八条公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、
垃圾的收集、清运、消杀、外墙清洗。
第九条交通与车辆停放秩序的管理。
第十条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防巡
视。
第十一条管理与物业相关的工程图纸、客户档案与竣工验收资料。第十二条组织开发社区文化娱乐活动。
第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业管理费；
2、业主和物业使用人单元内水电费、热水费、煤气费等；
3、车位使用费及其相关费用；
4、有偿维修等其它有偿服务费。
5、公用电梯、空调设备等维护运行费用和公用水电分摊费。第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维
修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十五条对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具
3
体行为并根据情节轻重，采取规劝、批评、警告、制止、直至付诸法律诉讼等措施。
第十六条其他委托事项：
1、代收分发报刊、邮件，代订报纸及杂志等；
2、；
3、。
第三章委托管理期限
第十七条
1、委托管理期限原则为五年：自2003年月日起至2008年4月28日止。
2、合同满两年后甲乙双方对执行情况进行检查，在甲乙双方均无违约行为的情况下，甲乙双方按年续签次年合同。
3、合同在业主委员会成立之前由甲乙双方签定，在业主委员会成立之后由业主委员会选聘物业管理公司。
第四章双方权利义务
第十八条甲方权利义务：
1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和
监督权；
2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向
4
乙方提出意见和建议；
3、享受《物业管理服务手册》中规定的服务，并遵守本物业
的物业管理制度和《业主公约》；
4、依据本协议向乙方交纳物业管理费用；
5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；
6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变
其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限恢复原状，造成损失的，给予补偿；
7、转让房屋（包括出租）时，事先通知乙方，告知受让方与
乙方签订本协议；
8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和
《业主公约》等造成的损失、损害承担民事责任；
9、按照安全、公平、合理和不损害他人利益的原则，正确处
理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；
第十九条乙方权利义务：
1、房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、
交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业
管理制度、《业主公约》和《物业管理服务手册》并书面告知甲方；
3、建立健全本物业的物业管理档案资料；
5
4、制止违反本物业的物业管理制度的行为；
5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服
务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；
6、依据本协议向甲方收取物业管理费；
7、编制物业管理服务及财务年度计划；
8、每三个月向甲方公布物业管理费用收支帐目；
9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告诉甲
方，并与甲方订立《房屋装饰装修管理协议》；
10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用
功能；
11、向甲方提供自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
第二十条物业管理服务质量乙方须按下列约定，实现目标管理：
1、房屋外观完好率：98%。2、设备运行完好率：98%。3、房屋及设施、设备的维修、养护：98%。4、公共环境保洁率：99%。5、绿化完好率：98%。6、交通秩序合格率：98%。7、保安案件发生率：0.1%。8、急修：15分钟到达，急修不过夜。9、小修及时率：100%。10、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：98%。
6
第五章物业管理服务费用
第二十一条乙方须按下列约定，向业主或使用人收取管理费。管
理费包含物业管理费、公用水、电费分摊、空调费、电梯运行费等费用。
1、本物业的基本物业管理费：由乙方按写字楼建筑面积每月每平方米2.8元、商铺建筑面积每月每平方米3元（以物价局的批复为准）向业主或物业使用人收取。2、车库的租金标准为：
每月每个车位300元（含管理费60元）。
3、公用水电费和电梯运行费：单独计量，按实结算，按各业主的产权面积分摊。
4、空调费：写字楼按建筑面积9.6元/M2.月，商铺按建筑面积11.1元/M2.月（使用煤气）。开机半月以上按全月收费，开机不足半个月按实际开机天数收费；
每天开机时间7：30~18：30；
星期日，平时超常时间、特殊需求按500元/小时计费；
26℃以上供冷，10℃以下供暖。今后收费价格（使用天然气）按实际成本核算，按各业主产权面积分摊。5、水电费：
水费：办公2.11元/吨，特种用水4.42元/吨，电费：1.05元/度(与供给部门同步调价。
6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金，欠交壹个月以上管理费的乙
7
方有权采取相应强制性措施催缴，严重者可付诸法律诉讼解决。第二十二条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设
备、毗邻部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实发生的费用计付。
第二十三条其他特约服务：参照相关物业服务标准执行。第二十四条房屋的共用部位、共用设施、设备、公用场地的维修、
养护费用：
1、房屋共用部位的小修、养护费用，由物业管理费支出；
正常
大中修费用，由房屋维修基金支付；
更新费用，由全体业主共同承担。
2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由物业管理费支出；
正常大中修费用，由房屋维修基金支付；
更新费用，由全体业主共同承担。
3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由
物业管理费支出；
正常大中修费用，由房屋维修基金支付；
更新费用，由全体业主共同承担。
4、公共绿地的养护费用，由物业管理费中支出；
改造、更新费
用，由房屋维修基金支付。
5、附属配套建筑和设施的小修、养护及养护不当造成的大中修
理费用，由乙方承担；
正常大中修费用，由房屋维修基金支付；
更新费用，由全体业主协商共同承担。
6、由乙方养护不当或由乙方原因造成的小修、大中修更新，由
乙方承担全部责任。
8
7、共用部分、共用设施设备维修基金的管理和使用按《长沙市
住宅小区物业管理暂行办法》（长政发[1998]41号）执行。8、维修基金的建立：
开发商部分：甲方用物业管理用房及相关用房作价抵作维修基金，其经营利润作为维修基金。
业主部分：每年一次按7.5元/平方米缴纳维修基金。
第六章违约责任
第二十五条甲方违反合同第十八条的约定，使乙方未完成规定管
理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决；
逾期未解决的，乙方有权终止合同；
造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十六条乙方违反本合同第十九条、第二十条的约定，未能达
到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；
造成甲方经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十七条乙方违反本合同第五章的约定，擅自提高收费标准
的，甲方有权要求乙方清退；
造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十八条甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方
支付伍万元违约金；
给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
9
第二十九条第三十条
第三十一条第三十二条第三十三条第三十四条第三十五条
第七章附则
为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见
情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。
双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照
中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等
法律效力。
本合同执行期间，如遇到不可抗力，致使合同无法履
行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
本合同在履行中如发生争执，双方应协商解决或报请
物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由仲裁委员会仲裁的可提请长沙市仲裁机构仲裁，未达成书面仲裁协议时，可向人民法院起诉。
合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合
10
同期满30天前向对方提出书面意见。
第三十六条本合同自签字盖章之日起生效。
甲方（盖章）：法定代表人：（签字）日期：年月日11
乙方（盖章）：法定代表人：（签字）日期：年月日